Как мы сдаем квартиры в России, живя за рубежом

0 0 vote
Article Rating

Когда длительно живешь вне России, очень непросто контролировать как сдаются собственные квартиры, реагировать на какие-то ЧП, воздействовать на неплательщиков и т.д.

Как мы сдаем квартиры в России, живя за рубежом: тезисно о главном.

Нужно принять: сдавать без помощи из-за рубежа нереально.

Нередко  встречающиеся проблемы, которые решить удаленно проблематично:

Задержка оплаты. Неплатежеспособность – самый частый случай.

Воровство вещей, понравившихся предметов.

Уничтожение имущества (поломанная мебель, разбитая техника и т.п.), грязь, мусор, заляпанные стены. 

Снимают на год, через месяц выезжают. Цена аренды на месяц всегда выше, поэтому заключают договора якобы на год, а потом тю-тю.

Пересдают квартиру посуточно, используют квартиру ка бордель, мини гостиницу.

Ущерб третьим лицам (залив соседей, пожар и т.д.).

 


Мы сдаем через юриста. Что в компетенции нашего Представителя (прописано в Договоре):

  • Организация показов квартиры.
  • Заключение договоров аренды.
  • Контроль целостности мебели и техники, соответствия принятого и возвращаемого имущества.
  • Получение писем и бандеролей и их хранение.
  • Представление интересов собственника при ЧП.
  • Посещение квартиры по просьбе собственника (количество посещений оговаривается).
  • Представление интересов собственника в судебных разбирательствах (за отдельную плату).

Все деньги (постоянные и переменные платежи) приходят на наши счета – Представитель не имеет к ним доступа. Мы только оплачиваем его услуги, перечисляя со своего счета на его счет. Это принципиальный момент.

В нашем случае – это перевод между двумя ИП.

За услуги выплачиваем 15% от стоимости аренды, но не менее 5 тыс. рублей. Оплата – за те месяца, когда есть реальная аренда (если простой – нет оплаты).

Никаких комиссий и подобного при сдаче жилья.

 

Представителю составили нотариальную доверенность: прописали всё, что имеет право делать по квартире. У него есть копии правоустанавливающих документов на квартиры и наших паспортов.

 

Что делаем сами:

Размещение объявлений на сайтах (Авито, Cian и т.д.).

Вообще делаем один раз, далее – редактируем в случае надобности, убираем в архив и снова размещаем для поиска новых жильцов. В объявлении – телефон представителя. Он сам общается, договаривается обо всём.

Пример одного из объявлений: https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k_kvartira_33_m_79_et._1635112788

Оплата коммунальных и приравненных к ним платежей. Это легко делать через интернет.

Оплата страховок (страхуем дополнительно, в том числе гражданскую ответственность).

Согласования (например — подходят ли нам конкретные квартиросъемщики)


Несколько лет назад мы пробовали работать с риэлторскими агентствами и этот опыт не могу назвать положительным. Весь поиск клиентов – на тех же сайтах, только добавляется «комиссия агенту», плюс еще ежемесячно от 15 до 30%  в зависимости от стоимости квартиры. Сдают – абы кому, не смотря на договоренности.  Проконтролировать живет ли кто или агент дурит «нет, пока квартира пустует» – невозможно: деньги всегда идут «мимо».  Плохие Договора. У агентств свои, по которым по сути ни за что не отвечают.  Нам не понравилось.


С кем и как работать – выбирать только самим!  У  каждого свой опыт.

 

Можно сдавать через риэлторские агентства или юристов, можно через знакомых или родственников, но нужно понимать, что 15-20% как минимум необходимо «закладывать» в расходы.

Если вы думаете, что двоюродный дядя будет помогать вам постоянно бесплатно – это иллюзия.  Лучше оплатить услуги, чем разгребать в дальнейшем проблемы.


 

Важный вопрос: защита своей собственности. Сейчас огромное количество мошенников, которые умудряются продать квартиру, просто арендовав ее:

https://www.1obl.ru/news/o-lyudyakh/kvartira-v-parkovom-na-rashvat/

https://primechaniya.ru/sevastopol/novosti/moshenniki_prodali_semnuyu_kvartiru_v_sevastopole_po_kserokopiyam_dokumentov

https://mosaica.ru/ru/mo/news/2019/05/30/moshennik-arendoval-kvartiru-v-domodedovo-i-popytalsya-ee-prodat

Иногда в схемах задействованы и нотариусы и люди в погонах. Увы.

 
Как мы пытаемся обезопасить имущество:

Запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью  https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-napominaet-sobstvennikam-o-vozmozhnosti-zapretit-deystviya-s-nedvizhimostyu-bez-ikh-lichno/  

В квартире зарегистрированы люди. У нас в каждой квартире кто-то прописан. Дополнительное обременение – только плюс.

Идеально  -арест. У нас в одной квартире именно так — сделали пятнадцать лет назад и не снимаем. Лучшее решение, но сейчас просто так наложить арест уже сложно…

Квитанции на квартплату: если приходят на мое имя или мужа, значит пока всё ок.

Раз в месяц просмотр объявлений о продаже квартир на основных сайтах – нет ли в продаже жилья с нашими параметрами.

Если есть другие варианты и возможности – лучше задействовать. Сейчас время кризисов и потрясений и преступников будет больше.

 

Основные нюансы – на что обратить внимание при заключении Договора найма:

 

  Договор нужно заключать на срок ТОЛЬКО до года. Любой договор на более длительный срок требует гос.регистрации и это не самое главное: наиболее важно то, что по длительным договорам законодательство устанавливает ряд ограничений.

Например: длительный договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда в случаях:

  • Невнесение платы 6 месяцев подряд
  • Разрушение или порча помещения
  • Использование помещения не по назначению
  • Нарушение прав и интересов соседей

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года.

Что это значит? Вам вначале не платят полгода, потом полгода судитесь, затем нанимателю дают год на исправление нарушений… Зашибись….

 

Заключать договор ТОЛЬКО с физическими лицами. Любая сдача жилья фирме, всяким ООО и прочим – риск неоплаты и судебных разбирательств годами. Еще хуже, чем длительный Договор.

 

Страховой депозит (сумма у нас обычно от 1 до 2 ставок в месяц в зависимости от уровня квартиры, ремонта, мебели и техники. Чем дороже имущество – тем выше депозит)  НИКОГДА не принимать в качестве оплаты за последний месяц. Просто исключить подобное. Иначе любые возмещения ущерба – долго, через суд. А вот потенциальный невозврат приличной суммы сильно отрезвляет нанимателей.

 

ВСЕГДА данные Нанимателя он(а) заполняет лично, своей рукой, в Договоре. Дополнительно – подпись на каждой странице.

 

ВСЕГДА к Договору прилагаются фотографии паспортов нанимателя и лиц, внесенных в Договор (разворот с фотографией и все страницы с любыми данными – прописка, семейное положение и т.д.). Подпись нанимателя с обратной стороны.

 

ВСЕГДА описывайте всё имущество, состояние стоимость. Воруют. Ломают.

 

ВСЕГДА к Договору прилагаются фотографии квартиры (каждой комнаты и прочих помещений, мебель и техника — хорошо видны). Подпись нанимателя с обратной стороны.

 

НЕ НУЖНО перекладывать оплату базовых коммунальных услуг на нанимателя. Важно понимать, что за неоплату услуг ответственность несет собственник и вы можете в какой-то момент получить большую головную боль. Оплаченные квитанции сейчас легко рисуются.

 

НЕ НУЖНО сдавать гражданам других стран. Если только вы не готовы судиться за рубежом. Жителям национальных республик РФ мы сдаем с увеличенным в два раза залогом по той же причине. 

 


У нас свой ДОГОВОР с приложениями. Если нужен — пользуйтесь:


 
Несколько рекомендаций:

 

Обязательно внесите данные в п. 4.5.,  если не хотите, чтобы квартира убивалась краткосрочными арендами. 

Пример:

  • Цена на год – 10 тыс. руб.
  • На 3 месяца – 30 тыс. руб.
  • На 6 месяцев – 20 тыс. руб.
  • На прочий срок до года: 15 тыс. руб.

 

В разделе «переменный платеж» есть пустые строки. Сюда можно добавить платежи, которые не входят в основную платежку, например консьерж, парковка и т.д. Всё зависит от набора услуг в доме.

 

Не игнорируйте ответственность перед третьими лицами: если наниматель устроит пожар или залив? Необходимо четко прописать суммы и штрафы за их неуплату. Иначе самим потом расхлебывать.

 

Если квартира сдается в чистом виде, лучше обозначить возврат её в таком же состоянии. Или оплата клининговой компании: уборка, вынос мусора, мытье окон, чистка мебели(!), санузлов и т.д. Это совсем не дешево.

 

Акт приема -передачи помещения является обязательным документом.


 

Мы сдаем квартиры как ИП и все налоги платим как индивидуальные предприниматели.

Это логично, если:

  • У вас не только сдача квартир, но есть и доходы от другой деятельности, которую проблематично или нельзя «притянуть» к самозанятым.
  • Если в вашем регионе нельзя зарегистрироваться как самозанятый.
  • Если сумма налогов в итоге  выше сумм страховых взносов (https://kontur.ru/articles/5001). Например в 2021г. вы должны получать в месяц «грязными» более 71 тыс. рублей с аренды и прочих видов деятельности, чтобы ваши налоги оправдали страховые взносы (взносы — в зачет налогов).

 

Сейчас есть возможность быть самозанятым – просто оплачивать 4% (4% от своего дохода при работе с физлицами и 6% при работе с ИП и юрлицами).

Это и проще и выгоднее. Есть даже предложение от Сбербанка: https://www.sberbank.ru/ru/svoedelo#application

Самозанятые освобождены от уплаты страховых взносов (они не платят пенсионные, медицинские и страховые отчисления).

В 2020 г. зарегистрироваться в качестве самозанятых в мобильном приложении Федеральной налоговой службы (ФНС) «Мой налог» могут жители Санкт-Петербурга, Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областей, а также Красноярского и Пермского краев, Ненецкого, Ханты-Мансийского, Ямало-Ненецкого автономного округов и Башкортостана.

 

Сдавать нелегально – не рекомендую. Сдадут или «добрые соседи» или недовольные наниматели.

 


Еще несколько важных моментов, о которых иногда забывают наймодатели: получаемые деньги и чистый доход от квартиры могут сильно разниться.

Пример расчета по одной из наших квартир, о которой писала выше:

Реально чистый доход: 23-25 тыс. максимум, поскольку нужно считать и амортизацию. Мебель и техника приходят в негодность. Никто не отменяет хоть и редкого, но капитального ремонта.

Вот и считайте. Считать в наше время полезно 🙂 

 
Обратите внимание: мы оставляем за собой право удалять комментарии, которые являются непристойными, оскорбительными или не по теме. Или просто нам не нравятся. Если у вас есть сомнения или вы впервые пишите комментарий на нашем сайте, перед размещением прочтите Политика комментариев 
 
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments